นิวส์ คอนเน็คท์ - KBank Private Banking คาดพฤติกรรมการใช้พื้นที่ในยุคนิวนอร์มอลจะส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ชี้นโยบายภาครัฐยกเลิกการปรับลดภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้างในปี 65 กระตุ้นให้ลูกค้าบุคคลสินทรัพย์สูงให้ความสนใจแปลงที่ดินมาเป็นหลักประกัน พร้อมตั้งเป้าดันยอดปล่อยสินเชื่อใหม่ Land Loan for Investment ปีนี้แตะ 1.5 หมื่นล้านบาท 

เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2565 นางกรกช อรรถสกุลชัย Chief - Non Capital Market Solution Private Banking Group ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) หรือ KBANK เปิดเผยว่า จากการที่รัฐบาลประกาศยกเลิกการปรับลดภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้างในปี 2565 นี้ หลังจากที่มีการปรับลง 90% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้ผู้ถือครองที่ดินตื่นตัวมากอย่างมาก โดยเฉพาะเจ้าของที่ดินที่ยังรอการพัฒนาหรือยังไม่พร้อมพัฒนา เนื่องจากที่ดินลักษณะดังกล่าวยังไม่สามารถสร้างรายได้เป็นกระแสเงินสดเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับภาษีได้

อย่างไรก็ตาม หากไม่วางแผนให้รอบคอบ การถือครองอสังหาริมทรัพย์อย่างที่ดินเพื่อเก็งกำไร หรือส่งต่อความมั่งคั่งเพื่อเป็นมรดกให้ลูกหลานอาจทำให้กระแสเงินสดติดลบได้ เพราะมีค่าใช้จ่ายระหว่างทางให้ต้องคำนึงถึงมากขึ้น ดังนั้น เจ้าของที่ดินหรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จึงควรศึกษาแนวโน้มของตลาด และมองหาโอกาสในการเพิ่มศักยภาพของที่ดินที่ถือครองอยู่ เพื่อให้สามารถสร้างผลตอบแทนที่ครอบคลุมค่าใช้จ่าย หรือแม้กระทั่งสร้างการเติบโตให้กับทรัพย์สินที่มี 

ทั้งนี้ KBank Private Banking มอง 3 เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตามองในปีนี้ ได้แก่ การเปลี่ยนแปลงการใช้พื้นที่ในยุคนิวนอร์มอล การแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้รูปแบบการใช้ชีวิตเปลี่ยนไปอย่างมาก การทำงานจากที่บ้าน (Work from Home) ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น และคาดว่าจะยังคงเติบโตต่อเนื่องในอนาคต ซึ่งทำให้การเดินทางเข้ามาทำงานในตัวเมืองมีแนวโน้มลดลง และส่งผลให้การใช้พื้นที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น ผู้คนจะอยากอยู่บ้านที่มีพื้นที่มากกว่าการอยู่คอนโด พื้นที่สำนักงานที่จะมีขนาดเล็กลง ช้อปปิ้งออนไลน์แทนการเดินห้าง สั่งอาหารมารับประทานที่บ้านแทนการไปนั่งรับประทานที่ร้าน ทำให้ราคาที่ดินในตัวเมืองชะลอการเติบโต ในขณะที่ที่ดินรอบนอกตัวเมืองอาจปรับตัวสูงขึ้น

ขณะที่โอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม จากวิกฤติโควิด-19 ที่ทำให้หลาย ๆ ธุรกิจขาดสภาพคล่อง หรือต้องมีการปรับแผน เปลี่ยนกลยุทธ์จากสภาพตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้มีการขายทรัพย์สินรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ออกสู่ตลาดมากขึ้นในราคาที่จับต้องได้กว่าแต่ก่อน หรือในบางทำเลที่หายากราคาจึงไม่ได้ลดลง แต่อย่างน้อยก็มีโอกาสให้ผู้สนใจสามารถจับจองเป็นเจ้าของได้ จึงถือเป็นจังหวะที่ดีสำหรับนักลงทุนที่ไม่ชอบความผันผวนในตลาดทุน และต้องการจะเก็บอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม อย่างไรก็ดี ก่อนการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่ลืมว่าจะมีปัจจัยอย่างภาระภาษีเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย

นอกจากนี้ โอกาสในการในการนำที่ดินมาแปลงเป็นเงินลงทุน สร้างกระแสเงินสดเพื่อชำระภาษีที่ดิน จากโจทย์ที่ว่าภาษีที่ดินเป็นภาระเพิ่มขึ้นหลังจากรัฐได้ยกเลิกการลดภาษี 90% และในอนาคตยังจะปรับตัวสูงขึ้นจากราคาประเมินที่ดินที่เพิ่มขึ้น และอัตราภาษีที่อาจปรับเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี การนำที่ดินมาแปลงเป็นเงินลงทุน เพื่อแสวงหาผลตอบแทนมาชำระภาษีที่ดิน ผ่านผลิตภัณฑ์ Land Loan for Investment กำลังได้รับความสนใจในกลุ่มลูกค้าบุคคลสินทรัพย์สูง ซึ่งเป็นการแปลงสินทรัพย์ที่ดินมาเป็นหลักประกัน เพื่อนำวงเงินสินเชื่อมาลงทุน เพื่อโอกาสรับผลตอบแทน โดยการลงทุนที่KBank Private Banking แนะนำจะต้องสามารถสร้างผลตอบแทนที่สูงกว่าภาระดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย เพียงพอในการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย

ทั้งนี้ เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าบุคคลสินทรัพย์สูงที่เป็นเจ้าของที่ดิน KBank Private Banking มีทีมผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมให้คำปรึกษาและบริหารจัดการในการแปลงทรัพย์สินที่ดินมาเป็นสินเชื่อเพื่อการลงทุนโดยมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน (Land Loan for Investment) ตั้งแต่การคำนวณภาษีและดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย ดำเนินการจัดหาเงินทุน ตลอดจนบริหารจัดการการลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทนตามเป้าหมายที่กำหนด นอกจากนี้ ยังได้เพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนให้แก่ลูกค้า ด้วยการนำเสนอผลิตภัณฑ์ทางเลือกที่สามารถทำกำไรในภาวะตลาดแกว่งตัวในกรอบแคบ ๆ คือ หุ้นกู้อนุพันธ์ KIKO (Knock-In Knock-Out Structured Note) ที่ให้ผลตอบแทนคาดหวังเฉลี่ยสูงถึง 8-12% ต่อปี โดยเป็นอัตราที่สูงกว่าอัตราเฉลี่ยของดอกเบี้ยสินเชื่อ Land Loan for Investment

ขณะที่ ในปี 65 KBank Private Banking ตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อใหม่ Land Loan for Investment ในวงเงินราว 1 – 1.5 หมื่นล้านบาท โดยปัจจุบันมีพอร์ตสะสมอยู่ที่ราว 2.5 หมื่นล้านบาท และฐานลูกค้าประมาณ 150 ราย