คำถามหนึ่งที่ท้าทายเสมอมาก็คือ ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะยั่งยืนหรือไม่ กล่าวอีกนัยหนึ่งคือตลาดที่อยู่อาศัยจะเติบโตไปเรื่อยๆได้หรือไม่?

โดย ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุว่า การตอบคำถามนี้ ต้องพิจารณาตัวเลขประชากรก่อน เป็นที่น่าสังเกตว่าประชากรในกรุงเทพฯ อยู่ในระดับปริมาณประมาณ 5.5 ล้านคน โดยมีความผันผวนบ้างแต่ไม่มีแนวโน้มการเติบโตที่ชัดเจน แม้ว่าประชากรในบางชุมชนอาจหายไป แต่ก็มีการพัฒนาชุมชนแหล่งใหม่ๆ ชดเชยกันไป 

ในทางกลับกันประชากรจังหวัดรอบๆกรุงเทพฯ บังเอิญมีจำนวนเท่ากันนั่นคือประมาณ 5.5 ล้านคน มีอัตราการเติบโต 1.5% ต่อปี ประชากรในตัวกรุงเทพและจังหวัดปริมณฑลรวมกันถือว่าเป็นประชากรโดยรวม และจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นต่อปีในจังหวัดปริมณฑล อาจอนุโลมได้ว่าเป็นอัตราการขยายตัวของประชากรกรุงเทพและปริมณฑลโดยรวม การวิจัยของ กทม.เกี่ยวกับประชากรแฝงเมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้ว ประชากรแฝงทั้งในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีประมาณ 50% ของประชากรอย่างเป็นทางการ ดังนั้นประชากรของกรุงเทพและปริมณฑลโดยรวมอาจมีถึง 16.5 ล้านคน

ตัวเลขข้างต้นอาจนำเราไปสู่ความเข้าใจต่ออุปทานของที่อยู่อาศัยในจังหวัดรอบนอก ถ้าคิดง่ายๆ ว่าบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมเป็นสินค้าสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก การเพิ่มขึ้นของประชากรในจังหวัดรอบนอกจะนำไปสู่อุปสงค์และอุปทานที่อยู่อาศัยพร้อมที่ดินสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกเพราะเป็นไปไม่ได้ที่จะหาสินค้าเหล่านั้นในพื้นที่ตัวกรุงเทพฯ เอง เนื่องจากราคาที่ดินจะแพงมากจนไม่สามารถเกิดอุปทานที่อยู่อาศัยในราคานั้นขึ้นได้ ในกรณีนี้จะมีความต้องการประมาณ 40,000 หน่วยต่อปี นี่เป็นเพียงผู้ซื้อบ้านหลังแรกกลุ่มหนึ่งเท่านั้น อีกกลุ่มหนึ่งจะเป็นผู้ที่เลือกซื้อที่อยู่อาศัยในรูปแบบคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เพราะถึงแม้คอนโดมิเนียมรอบนอกจะมีราคาถูกลงแต่ก็ไม่สามารถเดินทางไปทำงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯได้ จำนวนคอนโดมิเนียมราคาไม่แพงในกรุงเทพฯ อาจมีจำนวนประมาณ 30,000 หน่วย บ้านจัดสรรพร้อมที่ดินและอาคารชุดรวมกันหรือ 70,000 หน่วยดังกล่าวข้างต้นถือเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก

ในกรุงเทพฯและปริมณฑล จำนวนบ้านที่ขายในแต่ละปีมีประมาณ 100,000 หน่วย ดังนั้นที่อยู่อาศัยที่เหลืออีก 30,000 หน่วยหลังจากแบ่งเป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรกแล้ว เราจะเรียกอุปสงค์กลุ่มนี้ว่าผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 ที่ต้องการเปลี่ยนที่อยู่อาศัยจากเดิมที่อาจมีขนาดเล็กเกินไปหรือไม่สอดคล้องกับฐานะทางเศรษฐกิจ

ถึงจุดนี้ จะได้เห็นว่าแหล่งที่มาของการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัย มาจากการเติบโตของจำนวนประชากรอย่างต่อเนื่อง ทั้งในตัวกรุงเทพฯ เอง และจังหวัดรอบนอก ตัวเลขในวรรคที่ 1 แสดงว่า เราไม่สามารถหวังการเติบโตในตัวกรุงเทพฯ เอง แต่ยังมีความหวังในจังหวัดรอบนอก อย่างไรก็ตาม ด้วยเหตุผลใดจำนวนประชากรในจังหวัดรอบข้าง จึงจะเพิ่มขึ้นได้เรื่อยๆ ก็ศักยภาพทางเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ ปริมณฑล ที่ควรจะเติบโตเพื่อดึงดูดเยาวชนจากต่างจังหวัดทั่วประเทศเข้ามาอย่างต่อเนื่อง เพื่อหวังโอกาสที่ดีในชีวิตในอนาคต นั่นคือกุญแจสำคัญ เมื่อพิจารณาจากแนวโน้มในอดีต ปัจจุบัน และอนาคต ดูเหมือนว่ากรุงเทพมหานครจะตอบสนองวัตถุประสงค์ดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ไม่มีการรับประกันสำหรับสิ่งนั้น

แม้ว่าการเติบโตของประชากรในจังหวัดรอบนอกจะมีแนวโน้มทางสถิติที่ประชากรในแต่ละกลุ่มอายุจะลดลงตามกลุ่มอายุที่น้อยลง กล่าวคือ ประชากรในแต่ละกลุ่มอายุที่น้อยกว่าจะลดลงประมาณ 6-7% จากกลุ่มอายุถัดไปที่อายุมากกว่า ตัวอย่างเช่น ประชากรในกลุ่มอายุ 30-39 ปี จะมีจำนวนน้อยกว่ากลุ่มอายุ 40-49 ปีประมาณ 6-7% และกลุ่มอายุนี้จะเป็นความต้องการบ้านหลังที่หนึ่ง สอง หรือสาม ในอนาคตอีก 10 ปีข้างหน้า

ข้อเท็จจริงข้างต้นชี้ว่า จำนวนความต้องการที่อยู่อาศัยจะลดลง แต่สิ่งนี้อาจไม่กระทบถึงผู้ร่วมตลาดหรือนักพัฒนา เนื่องจากโดยปกติแล้วความผันผวนของตลาดจากปัจจัยอื่นๆ ที่ส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยอาจมีขนาดใหญ่กว่าจนกลบจำนวนที่ลดลง จนไม่อาจมีผลกระทบที่ชัดเจนได้ แต่จำนวนที่ลดลงจริงๆ อาจจะส่งผลกระทบออกไปอย่างน้อย 20 ปีนับจากนี้

โดยรวมแล้ว ความต้องการของตลาดที่อยู่อาศัยจะยั่งยืนหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับว่ากรุงเทพฯ และปริมณฑลเอง จะให้โอกาสทางเศรษฐกิจที่เพียงพอแก่ผู้คนทั่วประเทศไทยในการอพยพเข้ามาหรือไม่ กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ การเติบโตของประชากรในจังหวัดรอบนอก ควรเติบโตอย่างต่อเนื่องไม่น้อยกว่า 1.5% ต่อปี